Was ist…

Hier erfahren Sie, was hinter InstandhaltungsMANAGEMENT eigentlich steckt. Wofür man es braucht und für wen es von besonderer Bedeutung ist.

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Instandhaltung

…ist der zentrale Begriff der Werterhaltung. Das Themengebiet umfasst nach DIN 31051 drei Bereiche:

Wartung

Ergreifen von Maßnahmen zur Bewahrung und Widerherstellung des SOLL- Zustandes

Inspektion

Einleiten und Durchführen von Maßnahmen zur Beurteilung des IST- Zustandes

Instandsetzung

Rückführung in den SOLL- Zustand, so dass die geforderten Funktion erfüllt werden kann.

 

Aus der Praxis

Ausgangssituation und Zielsetzung

Instandhaltung wird in der Immobilienwirtschaft immer noch stiefmütterlich behandelt. Regelwerke (DIN 31 051f), Anleitungen oder Instandhaltungssysteme beschreiben Checklisten der durchzuführenden Inspektionen, stellen aber keine Anleitungen zum systematischen Erfassen von Instandsetzungsnotwendigkeiten dar.

In der Folge überwiegt die Feuerwehrstrategie; ausgefallene Systeme oder defekte Bauteile werden erst nach einem Schadenseintritt repariert, mit der Konsequenz eines plötzlichen und erhöhten Liquiditätsaufwandes.

Schadenfolgekosten sind dann zu den Instandsetzungsaufwendungen hinzuzurechnen, diese Ausgaben sind nicht planbar.

Ziel eines Instandhaltungsmanagements muss sein, dem Haus- und Gebäudeverwalter ein System an die Hand zu geben, das Instandsetzungsaufwendungen für einen langen Zeitraum planbar macht und unvorhergesehene Schäden, Liquiditätsengpässe und Schadenfolgekosten durch unterlassene rechtzeitige Reparaturen weitestgehend vermeidet.

 

Statistik

Bauen im Bestand hat im Volumen inzwischen das Neubauvolumen überschritten.

Nicht immer handelt es sich dabei aber um Modernisierungen z.B. zum Zweck der Umnutzung, Nutzungserweiterung oder Nutzungsverbesserung.

Häufig besteht Bauen im Bestand aus “Aufholen des Instandsetzungsstaus” !

Der 3. Bauschadensbericht der Bundesregierung von 1996 zeigt auf:

  1. 74 % des Instandsetzungsbedarfs entfällt auf den mittel- bis langfristigen Zeitraum

bei nur 21 % handelt es sich um kurzfristig einzuleitende Maßnahmen

Schwerpunkte der Instandsetzungsnotwendigkeiten sind :
– Dach
– Fassade
– Fenster
– Entwässerung

der Instandhaltungsbedarf übersteigt in einzelnen Ländern (Erhebung 1992) den Neubauwert um den Faktor 10

die geschätzten vermeidbaren Bauschadenskosten liegen für den Neubau jährlich bei ca. 1,5 Mrd €

Der gewaltige Instandhaltungsbedarf ist primär ein Kostenproblem. Bei sinkenden Renditen bleibt kein Geld mehr für Instandhaltung übrig

Strategien

Abwarten / Feuerwehrstrategie / zerstörende Strategie: Ersetzen erst bei Ausfall eines Teils
Probleme :
– Beschaffung der Teile
– Verfügen über Spezialisten zum Zeitpunkt des Ausfalls
– erhöhte Kosten, da Ersetzen bedeutet „Notfall“
– Schadenersatz bei Ausfall : Nutzer / Mieter sind beeinträchtigt : Kaufhaus, produzierendes Gewerbe
– Imageschaden (auch für Vermieter !)

Sinnvoll, wenn Folgeschadenkosten geringer sind, als der Restwert der auszutauschenden Teile

Bezug auf Immobilien:
• nur sinnvoll, wenn Bauteile ohnehin zerstört waren
• nur anzuwenden, wenn Immobilie überwiegend wertlos, da größtenteils beschädigt ist

keine werterhaltende Strategie und für Immobilienbewirtschaftung ungeeignet !

Vorbeugestrategie: Vorsorgliches Ersetzen vor Ausfall eines Teils
Ziel : Ausfälle vermeiden

Sinnvoll, wenn Folgeschadenkosten höher sind, als der Restwert der auszutauschenden Teile

Bezug auf Immobilien:
• nicht sinnvoll, da Gefahrenabwehr über Sicherheiten geregelt sind

zu übervorsichtige, unnötige Strategie, für Immobilienbewirtschaftung ungeeignet !

Zustandstrategie:
Ziel: Ausfälle und hohe Schadenfolgekosten vermeiden
Ablauf:
– regelmäßige Inspektionen
– Erfahrungswerte für unterschiedliche Lebensdauer der Bauteile ersetzen regelmäßige Verschleißintervalle
– Minimierung der Restwerte durch Austausch erst kurz vor dem Versagen

Aber: Es werden nicht alle notwendigen Teile ausgetauscht und weitere Schäden sind nicht 100%ig auszuschließen.

Eine planbare Instandhaltung mit sicherer Vermeidung von kostenträchtigen Ausfällen für die Immobilienbewirtschaftung reduziert deutlich die Gesamtaufwendungen im gesamten Lebenszyklus.

 

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